ગુજરાત રેન્ટ બિલ 2026 : મકાનમાલિકો અને ભાડૂઆતો માટેના નિયમોમાં કેવા ફેરફાર કરાયા, મકાન ક્યારે ખાલી કરાવી શકાશે?

ગુજરાત વિધાનસભામાં ગયા શુક્રવારે ત્રણ મહત્ત્વના બિલ પસાર થયા હતા જેમાંથી એક ગુજરાત રેન્ટ બિલ 2026 છે.

રાજ્યના નાણા અને શહેરી વિકાસ મંત્રી કનુભાઈ દેસાઈએ આ બિલ રજૂ કર્યું હતું જે અગાઉના ગુજરાત રેન્ટ્સ, હોટેલ્સ ઍન્ડ લોજિંગ હાઉસ રેટ્સ કન્ટ્રોલ ઍક્ટ, 1947નું સ્થાન લેશે.

સરકારનો દાવો છે કે આનાથી મકાનમાલિકો અને ભાડૂઆતોના અધિકારો અને જવાબદારીઓનું સંતુલન સ્થપાશે. આ બિલ જ્યારે કાયદો બનશે ત્યારે તે રહેણાક અને વાણિજ્યિક એમ બંને પ્રકારની મિલકતોને લાગુ થશે.

કનુભાઈ દેસાઈએ કહ્યું હતું કે "અત્યાર સુધી મુંબઈના યુગના બિલથી કામ ચાલતું હતું જેને વારંવાર લંબાવવામાં આવ્યું હતું. તેના કારણે બંને પક્ષ કાનૂની વિવાદમાં ફસાયેલા રહેતા હતા."

તેમના કહેવા પ્રમાણે નવા ગુજરાત ભાડા વિધેયકથી મકાનમાલિકને યોગ્ય ઉપચાર મળશે અને ભાડૂઆતને સન્માનજનક રીતે આશરો મળશે, તેનાથી ભાડાના બજારમાં પારદર્શિતા અને પરસ્પર વિશ્વાસ વધશે.

નવા વિધેયકમાં શું છે?

આ વિધેયક આખા ગુજરાતમાં લાગુ પડશે અને તે લાગુ થયા પછી લેખિત કરાર વગર કોઈ પણ મકાન અથવા પરિસર ભાડે નહીં આપી શકાય. તેના પર સહી કર્યા બાદ મકાનમાલિક અને ભાડૂઆતે રેન્ટ ઑથોરિટીને સંયુક્ત રીતે તેની જાણ કરવી પડશે.

જો આવી જાણ કરવામાં નિષ્ફળ જાય તો મકાનમાલિક અને ભાડૂઆતે એક મહિનાની અંદર અલગથી ઑથોરિટીને જાણ કરવી પડશે.

આ માટે રેન્ટ ઑથોરિટી તરીકે એક સરકારી અધિકારી હશે જે ડેપ્યુટી કલેક્ટર અથવા આસિસ્ટન્ટ મ્યુનિસિપલ કમિશનરના રેન્કની સમકક્ષ અથવા તેનાથી ઉપર હશે.

આ ઑફિસ દ્વારા એક ડિજિટલ પ્લૅટફૉર્મ સ્થાપવાનું રહેશે જેમાં દરેક ઍગ્રિમેન્ટને એક યુનિક આઇટેન્ડિફિકેશન નંબર આપવો પડશે અને તેની વિગત વેબસાઇટ પર અપલોડ કરવાની રહેશે.

ભાડૂઆતે કેટલું ભાડું ચૂકવવાનું છે તેની રકમ એગ્રીમેન્ટમાં લખવાની રહેશે. ભાડૂઆત પાસેથી બહુ મોટી સિક્યૉરિટી ડિપૉઝિટ વસૂલવામાં આવે છે તેવી ફરિયાદો છે, ત્યારે આ વિધેયક પ્રમાણે મકાનમાલિક વધુમાં વધુ ત્રણ મહિનાના ભાડા જેટલી સિક્યૉરિટી ડિપોઝિટ લઈ શકશે.

આ ઉપરાંત મકાનમાલિક ઘર ખાલી કરે ત્યાર પછી એક મહિનાની અંદર આ ડિપોઝિટ પરત કરવાની રહેશે. નવા પ્રસ્તાવિત કાયદામાં જે રકમ કાપવાની જોગવાઈ છે, તે કાપ્યા પછી બાકીની ડિપોઝિટ રિફંડ કરવાની રહેશે.

વધુમાં વધુ ત્રણ મહિનાની ડિપૉઝિટ લઈ શકાશે

ઘણી વખત ભાડા કરાર રિન્યુ કરાવ્યા વગર પણ ભાડૂઆત મકાનમાં રહેતા હોય છે. આને ધ્યાનમાં રાખીને વિધેયકમાં જણાવાયું છે કે નક્કી થયેલી મુદત પૂરી થયા પછી પણ ભાડા કરાર રિન્યુઅલ વગર ભાડૂઆત રહેશે તો તેમણે બમણું માસિક ભાડું ભરવાનું રહેશે.

આ ઉપરાંત પૂર, ધરતીકંપ, વાવાઝોડું અથવા બીજી કુદરતી આફત વખતે જો મકાન અથવા પરિસર રહેવાલાયક ન રહે તો મકાનમાલિક ભાડું વસૂલી શકશે નહીં. ઘરમાં રહેવાની સ્થિતિ પુનઃસ્થાપિત થઈ જાય ત્યાર પછી જ ભાડું વસૂલી શકાશે અને ભાડૂઆતને કરાર લંબાવવા માટે વાજબી તક અપાશે.

વિધેયક મુજબ મકાનમાલિક એક પ્રૉપર્ટી મૅનેજરને પણ નિયુક્ત કરી શકશે જે ભાડું વસૂલવું, મકાનની મરામત કરવી અને ભાડૂઆત સાથે વ્યવહાર કરવાનો અધિકાર ધરાવશે. મકાનમાલિકે આ માટે મૅનેજરને લેખિતમાં ઑથોરિટી આપવી પડશે.

ગુજરાત હાઇકોર્ટના ઍડ્વોકેટ અને ત્રિવેદીઝ લૉ ઑફિસના સ્થાપક નીલેશ ત્રિવેદીએ આ વિશે જણાવ્યું કે, "આ વિધેયકનું હવે નોટિફિકેશન તૈયાર થશે જેના પર રાજ્યપાલ સહી કરશે. ત્યાર પછી તે ગેઝેટમાં પ્રકાશિત થશે અને પછી અમલમાં આવશે."

"આ વિધેયકની ખાસ વાત એ છે કે મકાનમાલિક અને ભાડૂઆત વચ્ચે કોઈ પણ તકરાર થાય તો તેને ઉકેલવા ભાડા સત્તામંડળ (રેન્ટ ઓથોરિટી)ની સ્થાપના કરવામાં આવી છે. "

નવા વિધેયક વિશે તેમણે કહ્યું કે "મકાનમાલિક ત્રણ મહિનાથી વધારે ભાડું ડિપૉઝિટ તરીકે નહીં લઈ શકે તે જોગવાઈ મહત્ત્વની છે."

"મકાન ખાલી કરવાનું થાય ત્યારે ભાડાકરારની જે શરતો મિલકતના માલિક તથા ભાડૂઆત વચ્ચે થઈ હોય તે પ્રમાણે રહેશે. તેથી કરારમાં આ તમામ બાબતોનો લેખિત ઉલ્લેખ કરવો જોઈએ."

વિધેયકમાં જણાવાયા મુજબ મકાનમાલિક પોતાના ભાડૂઆતને પાણી, વીજળી અને પાઇપલાઇન રાંધણ ગૅસ જેવી સુવિધાઓ બંધ નહીં કરી શકે.

મકાનમાલિકે પોતાના ઘરની મુલાકાત લેવી હોય તો ચોવીસ કલાક અગાઉ ભાડૂઆતને જાણ કરવી પડશે. મકાનમાલિક સૂર્યોદયથી સૂર્યાસ્ત વચ્ચે જ ઘરની મુલાકાત લઈ શકશે, સિવાય કે ઇમરજન્સીની સ્થિતિ હોય.

મકાન ક્યારે ખાલી કરાવી શકાશે?

ભાડૂઆતને ઘણી વખત એ વાતની બીક હોય છે કે મકાનમાલિક તેને ગમે ત્યારે મકાન ખાલી કરવાની ફરજ પાડશે. આ વિશે વિધેયકમાં જણાવ્યું છે કે નક્કી થયેલી મુદત દરમિયાન ભાડૂઆતને મકાનમાંથી બહાર નહીં કાઢી શકાય, સિવાય કે રેન્ટ કોર્ટનો આદેશ હોય. આ ઉપરાંત કાયદામાં નિર્ધારિત શરતો મુજબ જ પ્રૉપર્ટી ખાલી કરાવી શકાશે.

જેમ કે નોટિસ આપ્યા પછી પણ બે મહિના સુધી ભાડું ચૂકવ્યું ન હોય, પ્રૉપર્ટીને નુકસાન પહોંચાડ્યું હોય, મકાનમાલિકની મંજૂરી વગર પ્રૉપર્ટીને પેટા-ભાડે આપી હોય, તો આવા સંજોગોમાં મિલકત ખાલી કરાવી શકાશે.

સરકારી ઇમારતો, કંપની સ્ટાફ ક્વાર્ટર, ધાર્મિક અને ચેરિટેબલ પરિસરો, વકફ મિલકતો અને જાહેર-ટ્રસ્ટની મિલકતોને આ વિધેયકના અધિકાર ક્ષેત્રમાંથી બહાર રાખવામાં આવી છે, સિવાય કે બંને પક્ષ તેની હેઠળ આવવા માટે સહમત હોય.

સિનિયર ઍડવોકેટ નીલેશ ત્રિવેદીએ જણાવ્યું કે ઘણા સમયથી આ પ્રકારના વિધેયકની જરૂર હતી અને તેના કારણે મકાનમાલિક અને ભાડૂઆત એમ બંને પક્ષોના હિતોનું રક્ષણ થશે.

તેઓ જણાવે છે કે મકાનમાલિક અને ભાડૂઆત વચ્ચે કોઈ વિવાદ થાય તો તેના પર ત્રણ લેવલ પર સુનાવણી થશે. તેમાં સૌથી પહેલાં રેન્ટ ઑથોરિટી આવશે. ત્યાર પછી રેન્ટ કોર્ટ આવશે જે મિલકત ખાલી કરાવવાના કેસની સુનાવણી કરશે.

તેનાથી ઉપર રેન્ટ ટ્રિબ્યુનલ આવશે જે અપીલની સુનાવણી કરશે અને તેનું વડપણ ડિસ્ટ્રિક્ટ જજ અથવા ઍડિશ્નલ ડિસ્ટ્રિક્ટ જજ સંભાળશે.

તેમણે કહ્યું કે, "ઘણી વખત મકાન ખાલી થયા પછી મકાનમાલિક ડિપોઝિટ પરત આપવામાં સમય લગાડતા હતા. તેના કારણે ભાડૂઆત દ્વારા વ્યાજની માંગણી કરવામાં આવતી હતી અને વિવાદ થતા હતા."

"નવા વિધેયકમાં આ બાબતે સ્પષ્ટતા કરવામાં આવી છે કે એક મહિનામાં ડિપોઝિટ પરત કરવાની રહેશે."

ઍડ્વોકેટ નીલેશ ત્રિવેદીએ જણાવ્યું કે, "હાલમાં ભાડૂઆત અંગેના દાવા સ્મૉલકોઝ કોર્ટમાં ચાલે છે. ભવિષ્યમાં આવા કેસ રેન્ટ કોર્ટમાં ચાલશે. તેના જજમેન્ટને ચેલેન્જ કરવાનું હોય તો તેના માટે રેન્ટ ટ્રિબ્યુનલ સ્થપાશે."

બીબીસી માટે કલેક્ટિવ ન્યૂઝરૂમનું પ્રકાશન