Dự án Sông Hồng: Người dân mất nhà đất cho một cuộc đại phẫu thần tốc ở thủ đô

"Buồn vô cùng, nhìn bố mẹ mất ăn mất ngủ nửa năm trời mà xót xa. Chỉ còn một ngày nữa phải chuyển ra khỏi ngôi nhà cả gia đình đã sinh sống 31 năm. Một khi bước chân đi sẽ không bao giờ có thể quay trở lại ngôi nhà ấy. Lòng nặng trĩu và trống trải như mất đi một phần của bản thân vậy."

Đây là chia sẻ của một người dùng trên mạng xã hội Threads vào ngày 15/5. Có hàng trăm, hàng ngàn chia sẻ như vậy trên các mạng xã hội trong những ngày qua, giữa bối cảnh Hà Nội giải tỏa cho dự án Trục đại lộ cảnh quan sông Hồng.

Những ngày này, bên cạnh các phát biểu về viễn cảnh tráng lệ của dự án, bên cạnh các bài quảng bá của báo chí, lời kêu gọi "hy sinh lợi ích cá nhân vì sự phát triển của thủ đô" là hình ảnh những người dân thẫn thờ đứng nhìn căn nhà mình từng sống nhiều năm qua bị phá dỡ. Bụi bay mù mịt trong tiếng rầm rầm của máy xúc, trong khi tương lai an cư lạc nghiệp vẫn mơ hồ, bất định.

"Hà Nội đang rung chuyển" là cách nhiều người trên mạng xã hội mô tả những gì đang xảy ra. Hàng loạt tuyến đường khu phố bừa bộn gạch đá từ những ngôi nhà đã bị đập bỏ. Các tuyến phố, góc đường quen thuộc giờ đây đang trở thành một đại công trường ngổn ngang.

Có hơn 247.000 người (khoảng 70.474 hộ dân) bị ảnh hưởng, theo tổng hợp số liệu của các địa phương trong phạm vi dự án. Không giống với nhiều dự án quy hoạch đình trệ ở Việt Nam, việc giải tỏa liên quan tới dự án này được thực hiện nhanh chưa từng thấy, như đa số các chương trình hành động khác được triển khai dưới thời Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm.

Siêu dự án Trục đại lộ cảnh quan sông Hồng được chính quyền và báo chí ca ngợi sẽ thay đổi hoàn toàn diện mạo thủ đô trong "kỷ nguyên vươn mình", nhưng để cho phố phường và đất nước thay áo mới là hàng trăm ngàn người mất nhà.

Đền bù coi như lỗ?

"Tiền đền bù mà như giá thị trường thì cũng đỡ tiếc" là một trong những kiểu ý kiến phổ biến nhất trong đợt giải tỏa lần này.

Một trong số những bài viết được chia sẻ và nhận nhiều lượt tương tác trên Facebook có nhan đề "LẦN ĐẦU TIÊN HIỂU THẾ NÀO LÀ MẤT NHÀ…"

Bài viết có đoạn: "Ban đầu ai cũng nghĩ đơn giản lắm. Nhà nước thu hồi thì sẽ bồi thường thỏa đáng. Mất nhà thì sẽ được bố trí nơi ở khác. Mình chấp hành, mình hợp tác thì chắc mọi thứ cũng hợp tình hợp lý. Gia đình tôi cũng đã từng nghĩ đơn giản như thế.

"Cho đến ngày cầm tờ phương án bồi thường trên tay. Giá đất ngoài thị trường quanh khu vực đã khoảng 500 triệu/m². Giá bồi thường họ đưa ra: 133 triệu/m²."

Chủ nhân bài viết này được cho là một cư dân thuộc diện giải tỏa ở đường Hồng Hà, phường Hồng Hà cho dự án cầu Trần Hưng Đạo bắc qua sông Hồng.

Bên cạnh khoản tiền đền bù và nỗi lo không biết mua đất ở đâu trong bối cảnh giá đất tăng cao, chủ bài viết còn chia sẻ về những bất định của cuộc sống mới – con cái học ở đâu, đi làm như thế nào, người già rời xa chốn quen phải làm sao…

BBC News Tiếng Việt không thể độc lập xác nhận mức giá 500 triệu/m2 được nêu trong bài viết. Tuy nhiên, việc chính quyền và doanh nghiệp đền bù giá đất thấp hơn giá thị trường, trong một mối quan hệ bất cân xứng mà người dân luôn ở thế yếu, là điều phổ biến, và cũng là mầm mống của nhiều xung đột, đặc biệt trong bối cảnh giá đất ngày càng tăng.

Việt Nam đã có nhiều tiền lệ thu hồi đất dẫn đến xung đột gay gắt, chẳng hạn dự án Khu đô thị Thủ Thiêm ở TP HCM.

Theo báo Lao Động, nhiều hộ dân tại phường Phú Thượng thuộc diện quy hoạch dự án công viên phường Phú Thượng nhận dự thảo hỗ trợ đền bù đất, nhà ở là 0 đồng.

Một người dân tại ngõ 150 An Dương Vương – bà Ngọc – có tổng diện tích đất đang sử dụng là 201,8 m2. Tiền bồi thường đất được tính là 0 đồng, tiền hỗ trợ nhà ở và công trình gắn liền với đất cũng là 0 đồng. Về cây cối, hoa màu trên đất, bà được bồi thường 2.248.200 đồng.

"Tôi cảm thấy rất buồn và ngỡ ngàng. Bởi khi chúng tôi bước chân về đây năm 1992, gia đình đã phải tôn tạo mảnh đất mất nhiều công sức. Trong quá trình sinh sống, chúng tôi không có tranh chấp với ai," bà chia sẻ.

Theo Luật sư Trần Đinh Minh Long từ Hà Nội, vì đây mới chỉ là dự thảo, chưa phải quyết định hành chính chính thức nên người dân ở giai đoạn này cần tham khảo ý kiến pháp lý phù hợp và tập trung vào đối thoại trước tiên. Tuy nhiên, ông cũng lưu ý rằng việc khiếu nại hoặc khởi kiện là có thể trong trường hợp có quyết định chính thức.

Trong nhóm Facebook "Dự Án Trục Đại Lộ Cảnh Quan Sông Hồng Mới Nhất", một người sống ở đường Nghi Tàm, phường Hồng Hà chia sẻ rằng khu nhà bên cạnh từng bán giá 300 triệu/m2, nhưng giờ nếu giải tỏa gửi bảng giá 61 triệu/m2.

"Giờ tiền đó mua được ở đâu các bác nhỉ? Thật đời em nó khốn nạn, vì về quê giờ lô 5x30 cũng đã 1,7 tỷ rồi, bao năm phấn đấu thoát lũy tre làng lên thủ đô giờ không biết phải làm sao, đền bù chắc đủ mua đất ở quê nhưng tiền đâu xây nhà," người này viết.

Vào giữa tháng Tư, trả lời báo Dân trí, bà Đỗ Ngọc Ánh, Quản lý kinh doanh cấp cao Batdongsan.com.vn, cho biết rằng giá nhà riêng Hà Nội đã vọt lên mức 253 triệu đồng/m2 trong quý I, tăng tới 20-30% so với mức 207 triệu đồng/m2 hồi cuối năm 2025.

"Cầm năm tỷ đồng đi tìm mua nhà đất trong ngõ tại Hà Nội những ngày đầu tháng Tư, không ít người nói cảm thấy 'choáng váng'," bài viết nêu.

Vào tháng 12/2025, Bộ Xây dựng thông tin rằng trong những năm gần đây, giá chung cư, liền kề, biệt thự và đất nền tăng cao, bình quân khoảng 10-15% mỗi năm, cá biệt có giai đoạn tăng đến 30%. Đối với các đô thị như Hà Nội và TP HCM, bộ này cho biết giá nhà liên tục tăng cao.

Trong nhiều năm qua, người dân Việt Nam khi nghe tới thu hồi đất, đền bù giải tỏa thì cũng đã phần nào mường tượng cảnh chịu lỗ. Đây không phải tình trạng cá biệt ở bất kỳ tỉnh thành nào.

Theo quy định hiện tại, giá đất đền bù được xác định bằng công thức: Giá đất của thửa đất cần định giá (1m2) = Giá đất trong bảng giá đất của thửa đất cần định giá x Hệ số điều chỉnh giá đất × Hệ số điều chỉnh khác (nếu có).

Liên quan tới dự án lần này, báo chí Việt Nam ngày 20/5 đưa tin UBND Hà Nội đang đề xuất tiền đền bù bằng 1,5 lần mức quy định. Đây mới chỉ là đề xuất.

Nhận định về hệ số này trên Facebook cá nhân, Luật sư Hoàng Hà từ TP HCM cho rằng hệ số 1,5 lần không thể che chắn trọn vẹn khi cái giá gốc dùng để nhân vẫn cách quá xa giá thị trường. Dù vậy, ông cho rằng chính quyền "cũng không thể tăng thêm hệ số này lên gấp 5-10 lần để đền bù cho người dân".

Các thửa đất thế chấp quyền sử dụng đất để vay ngân hàng cũng đặt ra những vấn đề pháp lý.

Ông Hoàng Hà chia sẻ trường hợp một người bạn của ông có một thửa đất được ngân hàng định giá 10 tỷ đồng và cho vay 7 tỷ đồng và hiện đang thuộc diện giải tỏa. Theo đó, nếu mức bồi thường không đủ 7 tỷ đồng, bao gồm cả trường hợp mức 1,5 nói trên được áp dụng, bạn ông sẽ rơi vào cảnh thanh toán hết tài sản thế chấp nhưng vẫn còn dư nợ, bên cạnh những khoản lãi, phí và các khoản nghĩa vụ khác nếu có.

"Hậu quả là ba chủ thể cùng rơi vào thế bất lợi. Người dân mất nơi ở nhưng vẫn ôm nợ, không có nguồn lực để tái thiết cuộc sống. Ngân hàng đối mặt với khoản nợ thiếu tài sản bảo đảm, buộc phải chuyển nhóm nợ và trích lập dự phòng rủi ro.

"Nhà nước tuy thu hồi được đất nhưng tạo ra một khoản nợ xấu trong hệ thống tín dụng và một vấn đề an sinh xã hội chưa có lời giải," ông đánh giá, đồng thời cho rằng hệ số 1,5 lần không thể che chắn trọn vẹn khi cái giá gốc dùng để nhân vẫn cách quá xa giá thị trường.

Nếu người vay không thể trả nợ, không có tài sản bảo đảm khác và không đạt được thỏa thuận cơ cấu với ngân hàng, khoản vay có thể bị thu hồi trước hạn, chuyển thành nợ quá hạn hoặc xếp vào nhóm nợ xấu theo quy định, sau đó ngân hàng khi đó có thể khởi kiện để thu hồi nợ, bao gồm yêu cầu kê biên các tài sản khác của người vay, vẫn theo ông Hà.

"Kịch bản mất nhà vẫn ôm nợ mà báo chí phản ánh không phải là lời cảnh báo suông mà nó là một khả năng pháp lý hoàn toàn có thật," ông viết.

Có sổ đỏ mới được đền bù?

Trong các hội nhóm thảo luận về việc đền bù và tái định cư liên quan tới dự án giải tỏa lần này, có nhiều người băn khoăn rằng họ có được đền bù hay tái định cư hay không khi không có sổ đỏ, tức giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Một số người khác, những người không có nhà đất thuộc diện giải tỏa, đã đăng tải các ý kiến cho rằng nhà đất mà không có sổ đỏ là thuộc diện "nhảy dù bất hợp pháp" nên không được đền bù.

Thực ra, sổ đỏ chỉ là giấy xác nhận của chính quyền về việc hoàn thành đăng ký pháp lý quyền sử dụng đất. Thực tế sử dụng đất phức tạp hơn nhiều so với tờ "sổ đỏ" của chính quyền. Đó là chưa kể các quy định còn nhiều bất cập, cộng với tệ quan liêu của bộ máy quản lý nhà nước, khiến nhiều người gặp khó khăn trong quá trình đăng ký cấp sổ đỏ.

Theo quy định hiện hành, trường hợp không có sổ đỏ vẫn có thể được đền bù nếu là đất chưa có sổ đỏ nhưng đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc là đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 1/7/2004 của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng không đủ điều kiện để được cấp sổ đỏ.

Nếu không đủ điều kiện bồi thường, người dân có thể được chính quyền địa phương hỗ trợ tài chính hoặc hỗ trợ di dời. Dù vậy, việc không có sổ đỏ vẫn là một rủi ro lớn cho người dân trong trường hợp tìm kiếm tiền đền bù. Cùng lúc, thủ tục cấp sổ đỏ Việt Nam trong nhiều năm qua vẫn như một mớ bòng bong với hàng loạt vấn đề.

Trên Facebook, Le Quang, một kiến trúc sư, nêu ý kiến: "…'Quyền đất' không chỉ gắn bó với quyền pháp lý, mà còn là quyền cư trú thực tế, khi mà có những hộ dân không thực sự có giấy tờ nhưng vẫn có cái gọi là 'lịch sử sinh sống' từ trước khi các thủ tục đất đai ra đời. Lịch sử sinh sống là sự đóng góp vào cộng đồng, có sinh kế phụ thuộc vào địa bàn. Thứ nữa là quyền phát triển tương lai, nghĩa là quyền được tham dự vào tương lai của vùng đất mà chính mình đã giữ gìn bằng sự hiện diện lâu dài trên đất."

Trên Facebook, nhà báo Nguyễn Quyết chia sẻ một câu chuyện ông biết về một người sống ở phường Khương Trung (Khương Đình) có nhà thuộc diện giải tỏa.

Theo lời ông Quyết, người này đang đối thoại để tìm cách nhận thêm tiền đền bù so do hiện tại chỉ được được bồi thường 60% giá trị đất theo bảng giá của nhà nước.

"Nguyên nhân là nguồn gốc đất này do công ty xây dựng thiết kế đường sông phân cho cán bộ nhân viên từ những năm 1971-1972. Năm 2002, công ty bàn giao lại cho phường quản lý với đầy đủ hồ sơ thửa đất từng hộ. Chưa kịp làm sổ đỏ thì dự án đường 2,5 ra đời nên đến giờ các hộ chưa có sổ đỏ."

"Nhà cô bạn mình có 30 mét, và một số hộ ở đây diện tích cũng nhỏ vậy nên giờ mà nhận thì mỗi nhà chỉ được vài trăm triệu, không thể làm gì với chừng ấy tiền," ông giải thích trong bài viết đăng ngày 11/5 trên tài khoản Facebook cá nhân, nói thêm rằng dù giá đền bù đã cao hơn nhưng "không thấm vào đâu" so với giá nhà đất hiện tại.

Những khó khăn trong làm sổ đỏ không phải hiếm mà đã được báo chí ghi nhận trong nhiều năm qua. Ví dụ, tháng 5/2025, Báo và Phát thanh Truyền hình Hà Nội có bài viết "Hàng trăm hộ dân mòn mỏi chờ cấp sổ đỏ" phản ánh việc nhiều người dân gặp khó khăn trong việc xin cấp sổ đỏ.

"Tôi mua từ 2004 đến giờ, chưa có sổ đỏ. Xã cứ hẹn hết lần này đến lần khác. Chúng tôi muốn làm nhà để ở mà chưa được làm," một người dân cho hay.

"Tôi muốn đi làm sổ, xã thì gây khó khăn, bảo chúng tôi chờ đợi, thiếu cái này, thiếu cái kia, rất phức tạp. Chúng tôi đi lại 5-70 lần," một người khác nói.

Gần hơn, chỉ cách đây vài ngày, báo Tiền Phong đưa tin hơn 100 hộ dân tại khu Cầu Giữa (xã An Khánh, Hà Nội) đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính, xây nhà ở ổn định và không xảy ra tranh chấp nhưng đã đợi 27 năm vẫn chưa được cấp sổ đỏ do vướng mắc từ chính công tác quản lý, giao đất của địa phương.

Tình trạng chỉ làm được sổ đỏ khi có "tiền bôi trơn" cũng không hiếm, với số tiền từ vài triệu, vài chục triệu hoặc vài trăm triệu, tùy thuộc vào diện tích/giá đất cũng như độ phức tạp của từng trường hợp.

Theo luật sư Trần Đinh Minh Long, trong trường hợp không có sổ đỏ, những giấy tờ hữu ích cho việc chứng minh nguồn gốc bao gồm bản đồ đo đạc, sổ mục kê, xác nhận của cư dân và chính quyền địa phương… Với quá trình sử dụng thì là biên lai nộp tiền sử dụng đất, biên bản xử phạt vi phạm đất đai (nếu có).

"Để dễ nhớ, nếu người sử dụng đất không có sổ nhưng có các giấy tờ chứng minh được nguồn gốc và quá trình sử dụng thì có thể chứng minh quyền sử dụng đất hợp lý," ông cho biết, đồng thời nói rằng thực tiễn cho thấy quá trình chứng minh thường kéo dài, nhiều rào cản, rất nhiều người nói về vấn đề tiêu cực đằng sau để có được xác nhận về quyền sử dụng đất.

"Nhưng tổng kết lại thì vẫn khả thi," ông nói.

Khi cần khởi kiện hoặc viết kiến nghị phản đối, người dân có thể tìm tới luật sư. Tuy nhiên, bản thân luật sư cũng đang gặp khó khăn sau khi có quy định chủ tịch cấp xã phường được phép tước chứng chỉ hành nghề luật sư.

Theo ông Long, việc thu hồi và bồi thường đất vốn đã hay bị coi là "có vấn đề an ninh trật tự".

"Tham gia tích cực vào vấn đề này khiến các luật sư dễ bị trở thành 'đối tượng'. Cho nên sẽ rất nhiều luật sư không muốn tham gia vào, nếu có thì cũng chỉ tư vấn phía sau.

"Nhưng thực tế cũng không ít luật sư không ngại va chạm và dấn thân, cộng với sự cạnh tranh trong ngành thì người này không nhận sẽ có người khác nhận. Vốn bản thân nghề luật có rất nhiều người không chỉ giỏi chuyên môn mà còn rất dũng cảm, việc áp lực mềm chỉ có thể gây rào cản với một số luật sư chứ không phải là tất cả," ông nói.

Bài học Thượng Hải

Trung Quốc, với một chế độ chính trị tương đồng với Việt Nam, cũng áp dụng chính sách mạnh tay trong giải tỏa nhà đất để phục vụ cho các dự án mà nhà nước thực hiện hoặc hậu thuẫn. Trong quá trình đó, đã có nhiều xung đột giữa nhà nước, quan chức, doanh nghiệp với người dân mất đất. Nhiều vụ đã gây ra đổ máu.

Từ thực tế đó, Trung Quốc đã có một số điều chỉnh đáng chú ý trong chính sách và cách thực thi.

Thượng Hải là một ví dụ. Trước năm 2011, chính sách đền bù và tái định cư của Thượng Hải để lại hàng chục ngàn vụ kiện kể từ khi chiến dịch giải tỏa được triển khai vào năm 1990 – hệ quả mà nhiều chuyên gia cho rằng tới từ việc người dân bị loại ra khỏi quá trình ra quyết định giải tỏa, tái định cư và đền bù.

Tương tự người dân Việt Nam, người dân ở Trung Quốc cũng không có được một vị thế bình đẳng để đàm phán với chính quyền. Nhiều chuyên gia cho rằng việc này tạo cơ hội cho chính phủ và doanh nghiệp tận dụng sự bất cân xứng quyền lực để phục vụ lợi ích của mình, hy sinh lợi ích của các cộng đồng địa phương và cư dân.

Ông Trương Đình Vĩ, một chuyên gia về quy hoạch đô thị ở Trung Quốc, từng khái quát vào năm 2022 rằng đó là một hệ thống bao gồm một chính quyền địa phương mạnh, tiếp theo là các khu vực phi công lập chịu hợp tác, trong khi các tổ chức cộng đồng bị loại trừ.

Từ thực tế kiện tụng, tranh chấp, xung đột kéo dài, vào năm 2011, Thượng Hải đã ban hành quy định mới, trong đó bao gồm hai yếu tố đáng chú ý:

Mức bồi thường tài chính tương đương với giá thị trường của bất động sản

Người dân được tham gia vào quá trình ra quyết định.

Theo quy định này, việc thu hồi nhà cửa sẽ trải qua hai vòng bỏ phiếu công khai. Vòng thứ nhất đòi hỏi phải có ít nhất 90% cư dân trong khu vực sẵn sàng di dời và đồng ý với dự án, nếu không dự án sẽ bị hủy bỏ. Nếu đạt được tỷ lệ đồng thuận 90% trở lên, dự án có thể chuyển sang giai đoạn tiếp theo – xin giấy phép xây dựng và quy hoạch sử dụng đất.

Trước khi vòng thứ hai diễn ra, chính quyền sẽ lên kế hoạch bồi thường, tái định cư và người dân có 15 ngày để góp ý. Sau khi nội dung bồi thường được ấn định, người dân sẽ có khoảng hai đến ba tháng để xem xét và ký kết. Tỷ lệ cư dân ký kết phải đạt 80–85%; nếu không đạt ngưỡng này, dự án sẽ bị đình chỉ và các thỏa thuận đã ký trước đó cũng trở nên vô hiệu. Những người có khó khăn tài chính hoặc có nhu cầu đặc biệt có thể được nhận thêm khoản bồi thường

Những khoản bồi thường sẽ được công khai để người dân có thể giám sát.

Bà Xu Zhumin, nghiên cứu sinh tiến sĩ ngành Nghiên cứu Đô thị, Đại học New Orleans (Mỹ), đánh giá trong một nghiên cứu năm 2015 rằng quy trình hai vòng này giúp đáp ứng lợi ích tập thể của đa số cư dân, đồng thời dành sự quan tâm đặc biệt tới các gia đình gặp khó khăn; quy trình này cũng tạo ra một cơ chế buộc nhóm cư dân thiểu số không muốn di dời phải tuân thủ quyết định của đa số, từ đó dẫn tới một quá trình tái định cư mà theo quan sát của bà là hiệu quả hơn.

Cũng theo nghiên cứu này, từ khi chính sách trên được ban hành vào năm 2011 tới thời điểm bài nghiên cứu được công bố, chỉ có một trường hợp thu hồi nhà ở bị cư dân phủ quyết.